Když se stanete majitelem domu, promění se v katastrofu.

Toto není cvičení — jeden z mých nejstarších přátel udělal hroznou finanční chybu.

Bohužel se nezeptal na můj názor, než stiskl spoušť na toto rozhodnutí (ne že bych měl hlasovat o tom, co dělá se svými penězi).

Bylo řečeno, Trochu bych si přál, aby alespoň požádal o mé dva centy, než udělá takový krok s kostmi…

Tady je pozadí.

Pokud jde o debatu “nájemné vs. koupit dům”, tento přítel je tvrdý člověk typu “Koupit nebo zemřít” — aka, považuje “koupit” za nejlepší rozhodnutí bez ohledu na to, v podstatě nemá prostor pro nuance.

Říká obecné fráze jako “Chci vybudovat realitní Impérium” a “koupě domu je skvělá investice, na rozdíl od vyhazování peněz při pronájmu.”

Každý má samozřejmě právo na svůj vlastní názor a já tleskám jeho nadšení z toho, že chce využít nemovitosti k rozvoji životaschopného toku příjmů.

Ale, nemyslím si, že si věci dostatečně promyslí, a jeho nedávný nákup domů je příkladem jeho naivity.

Takže, co přesně bylo toto hrozné rozhodnutí?

Můj přítel byl Pronájem domu za posledních několik let a nedávno koupil dům od svého bývalého pronajímatele.

Ačkoli můj přítel stále v současné době používá dům jako své osobní bydliště, brzy se přestěhuje po celé zemi a plánuje jej použít jako pronájem.

Skvělé! Bude dostávat měsíční příjem z pronájmu, plus bude sedět na vlastním kapitálu, protože dům oceňuje hodnotu, že?

Sakra ano, v promyšleném nákupu, kde čísla dávají smysl-ale ne v tomto případě.

S tímto plánem” realitní říše ” existuje několik klíčových problémů…

Problém č. 1: dům nebyl oceněn v hodnotě více než 5 let.

Tato konkrétní oblast, ve které je zakoupena, je ne rostoucí trh s nemovitostmi a dům mého přítele není výjimkou. Koupil ho za 200 000 dolarů — stejná přesná částka že za to předchozí majitel zaplatil před více než 5 lety.

To nevěstí nic dobrého pro jeho takzvanou “investici” a jak může vypadat její budoucí hodnota. Pokud dům nehodnotí hodnotu vůbec, jaký přesně má smysl převzít všechny náklady na údržbu/údržbu, aniž by je bylo možné kompenzovat?

Samozřejmě, nikdo nemůže předpovědět přesnou trajektorii trhu s nemovitostmi, ale nedávám své peníze na tuto oblast začíná nečekaně boom-zvláště když je to zůstal byt dokonce i v celé ” bublině COVID.”

To znamená, že vždy existují další možnosti, jako je pokus o renovaci/vylepšení domu, aby se zvýšila hodnota…o žádném takovém plánu se ale nezmínil.

Problém č. 2: měsíční čísla se nesčítají.

Když můj přítel koupil tento dům, věděl, že si bude muset najmout správce nemovitosti, vzhledem k tomu, že se brzy přestěhuje po celé zemi a sám dům nemůže aktivně spravovat.

Ale tady je kicker: opravdu si nemůže dovolit správce nemovitosti.

Splátka hypotéky na dům je 1 000 $ / Měsíc. Můj přítel věří, že může získat 1 400 $/měsíc k pronájmu (to je asi to, co platil jako nájemce a je v souladu s místním trhem).

To ponechává pouze $400/měsíc pracovat s!

Po započtení obecných nákladů na údržbu a údržbu — je to starý dům bez nedostatku problémů, btw – ve skutečnosti by se lámal i při nejlepším a pravděpodobnějším ztráta peněz měsíc pokud také musí platit za správce nemovitosti.

Vzhledem k tomu, že jeho potenciální zisková marže je již extrémně štíhlá, jeho jedinou nadějí je, že nájemné v jeho okolí roste, a mohl by z nájemce vytlačit dalších pár stovek, aby si poskytl pohodlnější rozpětí.

Ať tak či onak, bude těsný.

Asi za 6 měsíců, můj přítel se bude pohybovat po celé zemi a musí učinit konečné rozhodnutí o tom, co dělat s tímto domem.

Jak to vidím, existují pouze 2 skutečné možnosti:

Možnost 1: Prodejte to se ztrátou, vezměte si hrudky a pokračujte. Jak jsem uvedl výše, dům je ne rostoucí hodnota. Mezi daněmi z kapitálových výnosů a náklady na uzavření by přišel o peníze, aby je nyní prodal — ale alespoň by své ztráty snížil.

Možnost 2: Nechte si to a doufejte v to nejlepší. Pokud dělat udržujte dům a najít nájemce, bude pravděpodobně buď lámání dokonce nebo ztrácí peníze každý měsíc udržet pronájem — alespoň v krátkodobém horizontu. Ale, to by se mohlo v budoucnu změnit, pokud dojde k posunu na jeho místním trhu.

Jeho pozici nezávidím a ani jedna z možností mi nezní moc slibně.

Co byste dělali, kdybyste se probudili v jeho botách?